咱们这个行业已经很少有什么重磅的严肃研究内容发布了
如果只算一家
那么毫无疑问
就是保利发展研究院出品的行业白皮书了
因为一边是作为保利发展，有着行业内最大的实例样本
另一边研究院作为一个学术机构保持相对中立客观
正是因为这样的独特身份才让他的内容出品有洞察也有深度
每年的四月份的出品我都会认真研读
昨天我看完今年刚刚颁布的2026年白皮书之后，我连续整理了最近五年保利研究院的所有出品
发现一个很惊人的事情
行业的未来，可能保利很早就已经道尽了
过去五年，房地产彻底变了模样
旧逻辑崩塌、新模式重建
市场从狂热走向理性，从规模走向质量
而在一片迷茫里，保利研究院连续五年的行业白皮书，像一把手术刀，剖开了行业的底层真相
这里有着房地产未来十年的核心走向
01
2021 年，保利在白皮书中率先戳破行业幻想：房地产高速增长时代结束，正式进入总量见顶
结构分化成为新常态
这一判断，精准命中了行业五年走势
未来全国新房将长期稳定在10 万亿级箱体
一二手房加总仍超 20 万亿
普涨结束，分化开始，只有结构性长牛，没有全面牛市
保利在 2022 年白皮书中进一步细化：未来楼市是城市、区域、产品三重分化
人口与资金持续向长三角、粤港澳、强二线省会集聚
这些区域吸纳全国超 60% 的人口流入与资金流向
而多数三四线城市，面临人口流失、库存高企双重压力，去化周期长达 3-5 年
城市内部同样撕裂：
核心地段与远郊价值鸿沟持续拉大
2023 年调研数据显示，上海内环内二手房均价较外环外高出2.5倍
且流动性是远郊的3倍
核心城市高品质项目溢价达15%-20%
过去闭眼买房都能赚的时代一去不返
未来买房，选对城市、选对板块，比什么时候买更重要
对企业来说，全域扩张路线彻底失效
放弃三四线全域布局，聚焦强二线 + 省会 + 核心圈才是基本逻辑
对普通人来说
非核心区域房子流动性持续枯竭
真正有价值的，永远是少数
02
2021 年首提去金融化，行业回归实体本质
保利在白皮书中提出行业五化趋势
将去金融化放在首位
精准预判了行业最深刻变革：房地产从资本游戏，彻底回归制造业与服务业的实体本质。
曾经行业靠高负债、高杠杆、高周转狂奔，利润来自土地增值与金融套利
产品与服务被边缘化
但 “三道红线” 落地后，这套逻辑彻底失效
这带来三个不可逆结果，均被市场验证：
生死线从 “规模” 变 “安全”
杠杆是毒药，稳健经营是底线
盈利从土地差价转向产品 + 服务
物业、代建等服务业务增速超 20%，远超开发业务。
需求从投机转向自住
2024 年调研显示，90% 以上购房者为刚需或改善，投资客不足 5%
房住不炒彻底落地
03
2022 年喊出回归品质，产品力成生死线
2022年，保利在白皮书中明确提出行业回归品质
2023年进一步宣告品质时代全面开启
从规模竞赛到品质竞赛，产品力不再是加分项，而是生存线
过去楼市矛盾是不够住
现在是住不好
当市场转为买方市场，产品不行，再便宜也没人买单
保利在 2023 年白皮书中列举典型案例：广州某品质项目，比周边竞品贵 10% 仍提前清盘
而同区域某低价刚需盘，降价 20% 仍滞销半年
这就是最直观的市场用脚投票
保利看到三个清晰变化
第一，产品迭代加速，代际差成价值分水岭
2024 年白皮书指出，如今产品2-3年完成一次升级
新一代产品在健康、智能、空间上全面超越老产品
为此保利内部的研发部门也同样保持同维度的迭代速度，从而始终保持研发创新的高密度执行
与此同时，单盘主义策略深耕具体城市，每个项目都保持差异性表达
从而始终让核心城市的品质二手房比同地段老房贵15%-30%
让价值始终驱动价格运转
第二，改善需求全面升级
2026 年最新调研显示，超 80%改善客户愿为绿色健康、智慧家居、LDK 通透户型支付溢价
更好的房子就应该支付更贵的价格这点认知已经在客户端产生共识
不再只追求面积变大，而是追求品质的全面提升
第三，行业标准重构
2026 年保利将国家好房子要求细化为 “耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”
并在杭州、成都项目落地
外墙耐用年限提升至 50 年、全屋健康新风系统，AI 家居控制，成为行业标杆
正如今年白皮书所言
好供给创造新需求
广州今年最强旗舰项目复盘结果，其中10% 客户原本无置业计划，因产品打动主动入市
作为城市最贵单盘，能有这样的反馈难能可贵
可见购买力根本就不是匮乏的问题
未来，无产品力房企将快速淘汰
只有品质玩家能穿越周期
04
2023 年更名预判，价值重心全面后移
2023 年，保利将白皮书从《房地产行业白皮书》更名为《不动产行业白皮书》
这不是文字游戏
而是行业级判断：开发时代结束，不动产时代正式到来
传统模式是 “拿地 — 建房 — 销售 — 走人”
赚快钱离场
而保利看到的未来是：房子是长期资产，房企是运营商与服务商，行业价值从前端开发
转向全生命周期运营
2024 年保利明确提出，未来优质房企必须三轮驱动
开发业务：规模性开发，保持行业领先地位
持有运营：租赁住房、商业办公、产业园区成驱动力
2025 年保利租赁住房入住率超 95%，商业项目租金回报率稳定在 5% 以上
综合服务：物业、代建、城市服务成新增长极
2025 年保利代建面积同比增14%，物业收入增速22%
远超开发业务
盈利模式也从一次性卖房收益，转向长期运营现金流
2026 年保利提到，公募 REITs 打通 “投融管退” 闭环，其北京长租公寓项目成功发行 REITs，实现资产良性循环
05
2025 年，保利在白皮书中首次系统提出从造房子到造生活
2026年将 “好房子” 作为核心主题
这是五年研究终极落点
行业终极未来，是从造房子彻底转向造生活。
住房需求已完成三级跳：有房住→住得大→住得好、活得好
房子不再是物理空间
而是家庭生活、情感归属的载体
保利明确，真正的好房子是功能、精神、资产三重价值合一
在此之上
保利强调 “好房子 + 好服务 = 好生活”
物业从保洁保安升级为生活管家 + 资产管家
2026 年保利推出全周期服务
从交付前品质监督，到交付后资产打理、家政服务、社群运营，覆盖业主全生命周期
06
未来国企央企的机会点在哪里
可以确定的是，融资、土地、政策全面向稳健央企国企倾斜
2025 年央企国企拿地占比超 70%，销售份额超 50%
但是除了规模，能力本身也是门槛
品质与运营时代，需强大产品研发、成本管控、资源整合能力
如今头部房企研发投入是中小房企的10倍以上
这就是最大的差别
而对于客户而言
购房者更信任品牌与安全
85% 购房者优先选择央企国企项目，暴雷房企即便降价也难获信任
过去五年，保利没有追逐热点，而是用连续研究画出楼市最真实路线图：从 2021 年总量见顶、去金融化
到 2022 年品质回归
从 2023 年开发转不动产
到 2025-2026 年造生活、格局固化
6 大趋势层层递进、一一兑现
房地产的升级其实一直在进行，对于这家行业内的龙头而言，在他的视线里房地产开始回归理性，并且也换了全新的增长方式
而对于在里面的从业者
本身也需要到了放弃一些什么才能得到什么的阶段
这也是到了为什么中性市场观的重要性
再多的数据研判也只是看到行业走向
但是对于一个具象的企业或者品牌，正在践行的策略或许才会和发展息息相关
每一年都有风险，每一年也都能创造机会
具体能得到什么
就在于你做了什么
保利研究院的白皮书其实已经不知不觉做了十年了
一家开发商在这样的严肃学术研究也默默投入了这么久的时间
很多时候，这些看上去“无用”的事情
才是品牌价值最底色的存在
ps：点击阅读原文，看看2026年保利研究院的白皮书全文
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